Het gemeentebestuur Heist-op-den-Berg heft voor de periode van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2032 een belasting op:
Al deze werken hebben een impact op:
Daarom is het gerechtvaardigd om een financiële bijdrage te vragen.
Het verwerven van inkomsten via belastingen is noodzakelijk om de algemene uitgaven van de gemeente te financieren. Daarbij streeft de lokale overheid naar een rechtmatige verdeling van de belastingdruk.
Deze belasting heeft onder meer tot doel een vergoeding te bekomen voor de kosten die de gemeente maakt voor de aanleg van de infrastructuur en het openbaar domein bij het verkavelen van percelen of het oprichten van bijkomende woongelegenheden in de vorm van meergezinswoningen, groepswoningbouwprojecten of het bouwen en herbouwen van woningen waarbij meer woongelegenheden worden gecreëerd dan in het oorspronkelijk vergund of vergund geachte gebouw.
Heist-op-den-Berg heeft een grote aantrekkingskracht, wat zich vertaalt in een snelle groei van de bevolking. De bouw van meergezinswoningen en het creëren van bijkomende bouwpercelen draagt bij tot toename van het aantal inwoners in de gemeente.
Deze blijvende bevolkingstoename en verdere ruimtelijke verdichting leiden tot bijkomende kosten en investeringen voor het gemeentebestuur. Het gemeentebestuur stelt vast dat het door het creëren van meergezinswoningen en bouwpercelen door derden uitgebreidere taken en/of dienstverlening moet realiseren om de druk op bijkomend ruimtebeslag op haar grondgebied te ondervangen en er steeds grotere bijkomende kosten voor het gemeentebestuur zijn.
Het bouwen en verbouwen van woningen en verkavelen heeft immers een impact op het openbaar domein en de omgeving, op het milieu en het verkeer. Er is bijkomende parkeerdruk, bijkomende slijtage, bijkomend onderhoud en herstellingen van wegen en verharde bermen, bijkomende kosten voor het beheer en onderhoud van het rioleringsstelsel, bijkomende omgevingshinder voor de omwonenden, het bijkomend aanleggen van nutsvoorzieningen, bijkomende druk op de lokale mobiliteit en de leefbaarheid. De verhardingsgraad neemt steeds toe.
De bijkomende taken voor de lokale overheid omvatten onder meer:
Het gemeentebestuur wenst de financiële en maatschappelijke gevolgen van deze bijkomende realisaties op te vangen. Daarom is het gerechtvaardigd om een financiële bijdrage te vragen. Grote projecten worden niet verboden, maar ze zijn wel te ontraden door de hoge maatschappelijke kost en druk die ze voor het gemeentebestuur met zich meebrengen. Deze hoge maatschappelijke kost en druk worden vertaald in een belasting per wooneenheid of per woonkavel die in de vorm van groepswoningbouw, meergezinswoningen, herbouw of verbouw van bestaande woningen waarbij meer woongelegenheden worden gecreëerd dan in het oorspronkelijk vergund of vergund geachte gebouw voorzien waren, of verkavelen van percelen worden gerealiseerd.
Met deze extra inkomsten kan de gemeente een kwalitatieve en leefbare omgeving met een voldoende voorzieningenniveau beter garanderen, gebaseerd op de exponentiële toename van het aantal inwoners. Deze belasting verlicht de financiële lasten van het gemeentebestuur.
Het tarief van de belasting op bijkomende wooneenheden en bijkomende kavels is progressief opgevat, omdat de bijkomende taken die de gemeenten moet opnemen ten gevolge van het uitvoeren van een project, omvattender en groter zijn naarmate het project groter is (i.e. meer kavels omvat en/of meer wooneenheden omvat). Meer kavels of meer wooneenheden hebben bijgevolg een grotere en meer acute impact op de gemeentelijke taken of dienstverlening met telkens hogere kosten. Verdichting van het bestaande woonweefsel zet extra druk op de leefbaarheid en kwaliteit van de omgeving. De druk op de omgeving van één perceel met een meergezinswoning en van een perceel dat opgesplitst wordt in meerdere percelen, is hoger dan wanneer er geen meergezinswoning wordt gebouwd of wanneer er gebouwd wordt op dat grotere perceel. Grotere verdichting brengt extra druk teweeg op de leefbaarheid van de omgeving en veroorzaakt extra kosten voor de gemeente.
Er is een wezenlijk verschil tussen het bouwen van een eengezinswoning enerzijds en het bouwen van of verbouwen tot een meergezinswoning of groepswoningbouw anderzijds, aangezien het bouwen van een eengezinswoning veelal geschiedt door particulieren die de eengezinswoning oprichten om hier zelf in te gaan wonen, terwijl het bouwen van een meergezinswoning veelal gebeurt door professionals of vennootschappen (projectontwikkelaars) die het gebouw oprichten met als doel dit te verkopen of verhuren zodat winsten gegenereerd kunnen worden. Het is dan ook duidelijk dat het bouwen van een meergezinswoning meer belast kan worden, omdat de ruimtelijke impact veel groter is.
De bouw van een nieuwe woning met een wooneenheid op een bestaand bouwperceel waarbij dit bouwperceel reeds bestond bij de inwerkingtreding van dit belastingreglement, wordt dan ook niet beschouwd als een bijkomende wooneenheid.
Het is passend om een vrijstelling te verlenen aan woonmaatschappijen omdat het gaat over instellingen die handelen in functie van hun wettelijke opdracht tot het realiseren van sociale woningen en het maatschappelijke doel dat zij verwezenlijken. De vrijstelling geldt ook voor andere organisaties dan woonmaatschappijen waarbij sociale huisvesting gerealiseerd wordt in het kader van het behalen van het bindend sociaal objectief.
Het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen en latere wijzingen
De omzendbrief KB/ABB 2019/2 van 15 februari 2019 betreffende de gemeentefiscaliteit
Artikel 41, 162 en 170, §4 van de Grondwet
Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, en latere wijzigingen
Gecodificeerde decreten Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2019, meer bepaald artikelen 4.1.1. en 4.2.4.
Vlaamse Codex Wonen van 2021
Toepassingsgebied
De gemeenteraad besluit voor de periode van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2032 een belasting te heffen op:
dit naar aanleiding van het afleveren van een omgevingsvergunning (inclusief regularisatie-aanvragen).
Dit reglement is van toepassing op de aanvragen voor omgevingsvergunningen die ingediend worden vanaf 1 januari 2026.
Definities
Groepswoningbouw: groepswoningbouw is het gelijktijdig oprichten van meerdere gebouwen bestemd voor bewoning die één stedenbouwkundig samenhangend geheel vormen. Er wordt simultaan gebouwd in één stedenbouwkundig samenhangend ontworpen geheel.
Wooneenheid: een wooneenheid is een ruimte of geheel van aaneensluitende ruimten hoofdzakelijk bestemd voor de huisvesting van een gezin, alleenstaande of groep van samenlevende personen.
Verkavelen: een grond vrijwillig verdelen via een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.
Bijkomende wooneenheid of wooneenheden: onder een bijkomende wooneenheid wordt verstaan: de realisatie van een bijkomende wooneenheid of wooneenheden ten opzichte van een op 31 december 2025 vergunde of vergund geachte wooneenheid of wooneenheden.
Bijkomende bouwpercelen: onder een bijkomend bouwperceel wordt verstaan: een door de aflevering van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden bijkomend gerealiseerd bouwperceel ten opzichte van de op 31 december 2025 vergunde of vergund geachte bouwpercelen.
Belastingplichtige
De belasting is verschuldigd door de aanvrager van de omgevingsvergunning.
De eigenaar van het gebouw of de wooneenheid of het bouwperceel is hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de belasting.
Ingeval van onverdeeldheid zijn de onverdeelde eigenaars van het gebouw, wooneenheid of bouwperceel hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de belasting.
De aanvrager van de omgevingsvergunning blijft aangeduid als belastingplichtige ook in geval van overdracht van de vergunning.
Belastingtarieven
Tarifering bijkomende bouwpercelen:
De belasting op bijkomende bouwpercelen wordt vastgesteld als volgt:
Wanneer een in het kader van dit belastingreglement betrokken kavel na het definitief worden van de omgevingsvergunning (en dit vanaf de inwerkingtreding van dit belastingreglement) waarbij deze kavel werd gecreëerd, verder opgesplitst wordt, dan moet bij een nieuwe omgevingsvergunning voor verder opdeling van één of meerdere van deze reeds vergunde bouwpercelen voor het bepalen van het belastingtarief, het aantal bijkomende bouwpercelen dat gecreëerd werd in de oorspronkelijke omgevingsvergunning vermeerderd worden met het aantal bijkomend gecreëerde bouwpercelen in de nieuwe omgevingsvergunning. De reeds betaalde bedragen betaald in het kader van de vroeger verleende omgevingsvergunningen worden verrekend in min bij de nieuwe aanslag.
Voor het bepalen van het aantal bijkomende bouwpercelen wordt naar de totaliteit van het project gekeken zodat het project niet opgedeeld kan worden in telkens aparte aanvragen waardoor het belastingreglement niet van toepassing zou zijn. Indien een totaalproject in verschillende omgevingsaanvragen wordt aangevraagd (gefaseerd), wordt de reeds geheven belasting van de voorgaande omgevingsvergunningsaanvraag(en) niet in mindering gebracht op de volgende omgevingsvergunningsaanvraag van dit totale project.
Tarifering bijkomende wooneenheden:
De belasting op bijkomende wooneenheden wordt vastgesteld als volgt:
Voor het bepalen van het aantal bijkomende wooneenheden wordt naar de totaliteit van het project gekeken zodat het project niet opgedeeld kan worden in telkens aparte aanvragen waardoor het belastingreglement niet van toepassing zou zijn. Indien een totaal project in verschillende omgevingsaanvragen wordt aangevraagd (gefaseerd), wordt de reeds geheven belasting van de voorgaande omgevingsvergunningsaanvraag(en) niet in mindering gebracht op de volgende omgevingsvergunningsaanvraag van dit totale project.
Indien verkaveld wordt voor een kavel voor een meergezinswoning, dan zal in eerste instantie belasting geheven worden op deze kavel. Bij het bouwen van de meergezinswoning zal het aantal woningen dat in de meergezinswoning voorzien wordt, bepaald worden waarbij het belastingbedrag te betalen in functie van het bouwen van de meergezinswoning dan als volgt bepaald wordt : aantal units in de meergezinswoning – 1 (in casu het reeds betaalde aandeel van het lot in de verkaveling).
Indexering:
De bedragen in het retributiereglement zijn gekoppeld aan de evolutie van de gezondheidsindex en stemmen overeen met de gezondheidsindex van de maand september 2025. Het aanvangsindexcijfer bedroeg 135,26 (gezondheidsindex 2013 = 100). Ze worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan het gezondheidsindexcijfer van de maand september die aan de aanpassing voorafgaat. Het bedrag na indexering zal worden afgerond naar het dichtstbijzijnde veelvoud van tien cent.
De indexeringsformule ziet eruit als volgt: basisbedrag x (nieuwe index (= gezondheidsindex) / aanvangsindexcijfer).
Verschuldigd zijn van de belasting:
De belasting bedoeld in artikel 4 is verschuldigd op het moment van het afleveren van een uitvoerbare omgevingsvergunning. De berekening gebeurt rekening houdend met de totaliteit van het projectgebied en kan niet opgedeeld worden door fasering van het project of deelprojecten van naast- en aanliggende percelen met gelijkwaardig stedenbouwkundig programma.
Vestiging van de belasting:
De belasting wordt ingevorderd door middel van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen.
De belasting moet betaald worden binnen twee maanden na de verzending van het aanslagbiljet. De belasting wordt terugbetaald wanneer de belastingplichtige aantoont dat de vergunning is vervallen of vernietigd en niet uitgevoerd werd.
Vrijstellingen
Volgende vrijstellingen zijn van toepassing en worden dus niet aan deze belasting onderworpen:
Constructies met een tijdelijk karakter (maximum 1 jaar):
Het bouwen van constructies met een voorlopig karakter, dit wil zeggen deze welke worden afgebroken binnen een termijn van hoogstens één jaar, te rekenen vanaf de datum van de omgevingsvergunning.
Zorgwonen:
Deze vrijstelling is opgenomen in de definitie van bijkomende wooneenheid. De uitzondering voorzien voor zorgwonen in dit reglement is gerechtvaardigd omdat een bijkomende wooneenheid voor zorgwonen per definitie tijdelijk is en wordt gecreëerd om tegemoet te komen aan concrete zorgnoden waardoor mensen langer in een woning kunnen blijven wonen in plaats van naar een verzorgingsinstelling te moeten verhuizen. Op die manier wil het gemeentebestuur levenslang (thuis)wonen bevorderen.
Het gaat om zorgwonen zoals bedoeld in de Gecodificeerde decreten Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening ('Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening') van 15 mei 2019. Onder zorgwonen wordt op het moment van inwerkingtreding van dit reglement verstaan: een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden:
a) in een bestaande woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd
b) de ondergeschikte wooneenheid vormt één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid
c) de ondergeschikte wooneenheid, daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid gedeelde ruimten, maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning
d) de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van: 1) hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon 65 jaar of ouder is; 2) hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon die hulpbehoevend is. Een hulpbehoevende persoon is een persoon met een handicap, een persoon die in aanmerking komt voor een zorgbudget voor zwaar zorgbehoevenden, een zorgbudget voor ouderen met een zorgnood of een basisondersteuningsbudget als vermeld in artikel 4, eerste lid, 1°, 2° en 3°, van het decreet van 18 mei 2018 houdende de Vlaamse sociale bescherming, of een persoon die een behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven. De kinderen ten laste van de hulpbehoevende persoon worden niet meegerekend bij het bepalen van het maximum van twee personen; 3) hetzij de zorgverlener indien de personen, vermeld in punt 1 of 2, gehuisvest blijven in de hoofdwooneenheid.
e) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen.
Woonmaatschappijen zoals vermeld in de Vlaamse codex wonen:
Voor de gebouwen opgericht of verbouwd door sociale huisvestingsmaatschappijen of sociale woonorganisaties zoals vermeld in de Vlaamse Codex Wonen, sociale verhuurkantoren en het Vlaams Woningfonds is er een vrijstelling van de belasting voorzien. De quota sociale woningen worden immers op andere manier berekend. Deze vrijstelling is gerechtvaardigd omdat het gaat om instellingen die handelen in functie van een wettelijke opdracht tot het realiseren van sociale woningen en omwille van het maatschappelijk doel dat zij verwezenlijken.
Andere organisaties dan woonmaatschappijen waarbij sociale huisvesting gerealiseerd wordt in het kader van het behalen van het bindend sociaal objectief:
Een vrijstelling (voor bijkomende wooneenheden en bijkomende bouwpercelen) voor de realisatie van sociale huisvesting door andere dan woonmaatschappijen. De belastingvermindering of belastingvrijstelling voor de realisatie van sociale huisvesting is ingegeven vanuit juridische noodzaak om tijdig het bindend sociaal objectief van de gemeente te realiseren. Door de belastingvrijstelling wil de gemeente projectontwikkelaars aansporen om samen met woonmaatschappijen voor bijkomende sociale (huur)woningen te zorgen.
Indien zou blijken dat de betrokken bijkomende wooneenheden of bijkomende bouwpercelen alsnog niet ingevuld worden in het kader van sociale huisvesting, zal alsnog de belasting geheven worden. De belasting wordt alsdan verschuldigd op het ogenblik van de vaststelling dat niet voldaan werd aan de bestemming van sociale huisvesting.
Meldingen en aanvragen wegens het statuut van de aanvrager:
De gebouwen die toebehoren aan publiekrechtelijke rechtspersonen (erediensten en onderwijsinstellingen, ook huisvesting inzake sociale- en verzorgingssector), de politiezone, de hulpverleningszone en andere intergemeentelijke samenwerkingsverbanden waar het eigen gemeentebestuur deel van uitmaakt.
Voor de bouw van één nieuwe woning met 1 wooneenheid:
De bouw van een nieuwe woning met 1 wooneenheid op een bestaand bouwperceel waarbij dit bouwperceel reeds bestond bij de inwerkingtreding van dit belastingreglement, wordt niet beschouwd als een bijkomende wooneenheid.
Voor de bouw van een woning op een bijkomend bouwperceel waarvoor voor het bouwperceel zelf al belasting betaald is n.a.v. een vergunde verkaveling:
Verkaveling voor lot eengezinswoning:
Indien eerst verkaveld wordt voor eengezinswoningen en op basis hiervan reeds een belasting op de bijkomende kavel werd betaald, dan is er geen belasting meer verschuldigd bij het bouwen van één woongelegenheid op dit bijkomend bouwperceel.
Voor het herbouwen van een woning, meergezinswoning of groepswoningbouwproject vernield door brand of een natuurramp.
Vrijstelling van deze belasting wordt verleend voor het herbouwen van woningen, meergezinswoningen of groepswoningbouwproject die door brand of een natuurramp werden vernield, voor zover de natuurramp als dusdanig werd erkend door de overheid. De vrijstelling geldt enkel voor de herbouw voor zover deze geen verhoging meebrengt van het aantal wooneenheden in het gebouw en de herbouwde constructie dezelfde aard en bestemming heeft als de oorspronkelijke constructie.
Lasten eigen aan de omgevingsvergunning
Het verschuldigd zijn van deze belasting sluit niet uit dat de gemeente bij de vergunning een stedenbouwkundige last oplegt teneinde werken te financieren of werken te laten uitvoeren die in een directe relatie staan tot het vergunde project.
Bezwaar
De belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger kan overeenkomstig de bepalingen van artikel 9 van het decreet van 30 mei 2008 bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen.
Inwerkingtreding
Het huidige belastingreglement treedt in werking op 1 januari 2026.
Bekendmaking
Dit reglement wordt bekendgemaakt via de gemeentelijke webtoepassing.